Centre-ville de Blois : comment la Ville et Agglopolys veulent reprendre la main sur les immeubles dégradés
La Ville de Blois et Agglopolys engagent une nouvelle étape* dans leur politique de reconquête du centre-ville. Avec l’opération de restauration immobilière, soumise à enquête publique du 4 au 29 mai 2026, les collectivités veulent traiter six immeubles anciens, principalement situés rue du Commerce et rue Denis-Papin. Après plusieurs années de dispositifs incitatifs, l’ORI introduit un levier plus contraignant : les propriétaires concernés pourront être accompagnés, mais ils devront aussi s’engager sur des travaux précis. En dernier recours, la procédure peut aller jusqu’à l’expropriation.
Le sujet n’est pas seulement technique. Il touche à l’un des points les plus sensibles de la vie urbaine blésoise : la dégradation d’une partie du bâti ancien, les étages vacants au-dessus des commerces, la difficulté de créer des logements attractifs en cœur de ville, mais aussi le coût des cellules commerciales et la capacité du centre-ville à rester un lieu habité, travaillé et fréquenté.
L’ORI s’inscrit dans la continuité de l’OPAH-RU, l’opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain, menée de 2020 à 2025. Ce dispositif visait déjà à faciliter la rénovation du centre-ville de Blois, en mobilisant aides, accompagnement et démarches volontaires auprès des propriétaires. Mais les élus dressent aujourd’hui un constat : l’incitation ne suffit plus pour certains immeubles. François Thiollet, nouveau vice-président d’Agglopolys en charge de l’aménagement, de l’urbanisme, du PLUI, de l’habitat, résume le changement de logique : « Jusqu’à présent, la Ville et Agglopolys accompagnaient principalement les propriétaires volontaires. L’ORI ajoute un levier plus ferme : elle permet d’imposer des travaux lorsque certains immeubles dégradés restent bloqués. »
Benjamin Vételé, adjoint au maire en charge de l’urbanisme, du patrimoine et des finances, ajoute : « Cet outil coercitif est aussi là pour réveiller un petit peu les propriétaires, puisque l’outil incitatif n’a pas suffi. Mais l’idée, ce n’est pas d’exproprier tout le monde. » L’OPAH-RU doit d’ailleurs se poursuivre. L’ORI vient s’ajouter à cet arsenal. Elle cible d’abord les situations les plus difficiles : immeubles dégradés, accès aux étages supprimés ou rendus complexes, logements vacants, baux commerciaux portant parfois sur la totalité d’un immeuble, impossibilité de remettre les étages sur le marché sans restructuration lourde.
Aujourd’hui, la question du centre-ville n’est pas uniquement un sujet commercial. C’est d’abord un sujet urbain, à plusieurs dimensions : l’habitat, les boutiques, l’emploi, les usages quotidiens, les circulations, l’état du bâti, les accès aux logements, la sécurité, l’attractivité résidentielle. Pour que le centre-ville fonctionne, poursuit-il, « il faut que les gens y vivent, y travaillent, aient envie de s’y amuser, aient envie d’y consommer ». Un cap souligné par Claire Mollière, adjointe en charge de l’économie de proximité, et de Stéphanie Charret, responsable du développement commercial.
Six immeubles ciblés pour commencer
L’enquête publique ouverte du 4 au 29 mai 2026 porte sur six immeubles du centre-ville, principalement rue du Commerce, ainsi que le 19 rue Denis-Papin. L’un des immeubles occupe déjà une place particulière dans le dispositif : le 73 rue du Commerce. La Ville a engagé son acquisition après une délibération en conseil municipal en février, avec une signature annoncée dans les prochains mois. François Thiollet a évoqué autour de ce bien une « opération exemplaire ». L’objectif serait d’y mener des travaux à la fois sur les logements et sur les commerces, puis de les remettre sur le marché « à des coûts qui soient beaucoup plus raisonnables ».
Comment fonctionne l’ORI
L’opération de restauration immobilière suit une logique progressive. L’enquête publique permet d’abord de présenter le dossier, de recueillir les observations et d’établir l’utilité publique de l’intervention. Ensuite, des diagnostics doivent permettre de définir précisément les travaux attendus. Les propriétaires concernés seront ensuite destinataires de programmes de travaux et de délais. « On ne va pas leur dire : “Vous avez tant de travaux à faire et tant de temps, et puis débrouillez-vous” », a précisé Benjamin Vételé. Les services doivent aider les propriétaires à identifier les aides possibles, les opérateurs, les partenaires et, le cas échéant, les solutions de vente.
Mais, en bout de chaîne, si les travaux ne sont pas réalisés ou si le blocage demeure, la collectivité pourra intervenir plus directement. C’est à dire racheter les biens au prix du domaine afin de faire réaliser les travaux. Mais François Thiollet insiste sur le fait que cette issue n’est pas le scénario recherché : « C’est vraiment au pire du pire. C’est plutôt le scénario qu’on envisage en bout de course. »
Une enquête publique qui doit peser dans la décision
L’enquête publique est souvent perçue comme une procédure administrative lointaine. Les élus ont au contraire insisté sur son importance. Elle permet au public de consulter le dossier, de formuler des observations et d’alimenter le rapport du commissaire enquêteur, transmis ensuite à la préfecture. À la question de savoir si les contributions comptent réellement, la réponse donnée lors du point presse est nette : « La quantité, les avis, cela compte toujours. Même si on a l’impression que cela ne sert à rien, c’est toujours utile. Même si c’est pour aller mettre un mot, pour dire que c’est utile, que c’est urgent », juge François Thiollet. L’enquête publique ne décide pas mécaniquement de la suite. Elle ne fonctionne pas comme un vote. Mais elle documente l’intérêt général du projet, l’attente des habitants, l’existence de préoccupations ou de soutiens.
Des étages invisibles, bloqués ou inaccessibles
Certains immeubles ne sont pas seulement ou forcément dégradés. Ils sont devenus difficiles à utiliser. Dans plusieurs cas, les commerces occupent ou ont occupé une place telle que les étages ne disposent plus d’accès indépendant ou ne peuvent plus être transformés facilement en logements. Julie Truffer a rappelé que la Ville n’avait pas toujours connaissance de l’état réel des étages : « On parle de situations de monopropriété, sans accès indépendant. Donc la Ville n’avait pas accès aux étages. » Selon elle, c’est notamment lorsque des commerçants sont partis, ou lorsqu’ils ont engagé des procédures et des litiges avec leurs propriétaires, que l’ampleur du problème est apparue plus clairement.
La difficulté vient aussi de certains baux commerciaux. Stéphanie Charret a expliqué que, dans certains cas, « le bail commercial porte sur l’intégralité de l’immeuble ». Pendant des années, les loyers commerciaux ont pu suffire à rentabiliser tout un bâtiment. Les propriétaires n’avaient alors pas nécessairement intérêt à dissocier les usages, à créer une copropriété, à louer des appartements ou à réorganiser les accès. La question n’est pas seulement celle de murs anciens à rénover, mais celle d’une architecture d’usage à reconstruire : accès indépendants, cages d’escalier, séparation entre commerce et logement, locaux de service, habitabilité des étages, lumière, surfaces adaptées.
Une dégradation parfois plus grave que prévu
Julie Truffer a expliqué que la dégradation s’était accélérée, notamment sous l’effet d’infiltrations et de phénomènes liés au dérèglement climatique. « On savait que c’était en mauvais état, mais à ce point, non », a-t-elle résumé. La directrice de l’urbanisme et de l’habitat a également rappelé que les arrêtés de péril répondent d’abord à l’urgence : éviter un effondrement, traiter un risque immédiat. Mais l’ORI vise plus loin : empêcher que la dégradation ne s’étende dans un tissu ancien très imbriqué. « Tous les bâtiments sont vraiment imbriqués les uns dans les autres, et il y a une certaine porosité qui est en train de se créer aussi au titre des infiltrations », a-t-elle expliqué. « Sans vouloir être alarmiste, la déchéance d’un immeuble pourrait entraîner la défaillance d’un autre. »
Un potentiel résidentiel encore réel
Le discours n’est pas seulement alarmiste. Les élus et les services insistent aussi sur le potentiel de ces immeubles. Le 19 rue Denis-Papin, occupé par Devred, a été cité comme exemple. « On est sur un magnifique immeuble du XIXe siècle, beaucoup de gens aimeraient y habiter », a souligné Julie Truffer. C’est un paradoxe blésois : des immeubles très bien placés, parfois beaux, parfois vastes, restent vides ou sous-utilisés alors qu’ils pourraient accueillir des logements de qualité. « Il y a beaucoup de Blésois qui se questionnent, qui se demandent pourquoi c’est vide, alors que, potentiellement, cela peut être vraiment de très beaux logements », a-t-elle ajouté. Mais ce potentiel ne suffit pas. Pour redevenir habitables, ces étages doivent correspondre aux attentes actuelles : accès clair, lumière, volumes, logements traversants lorsque c’est possible, surfaces dignes, sécurité, performance énergétique. « On n’a pas envie d’habiter un micro-appartement avec juste une fenêtre. On a envie de lumière, on a envie que ce soit traversant, on a envie que ce soit spacieux », a rappelé la directrice.
C’est là que la logique d’îlot ou de regroupement d’immeubles prend son sens. Dans du bâti médiéval ou ancien, travailler immeuble par immeuble peut parfois produire de mauvais logements. En travaillant sur deux ou trois immeubles voisins, la collectivité espère pouvoir reconstituer des logements mieux distribués et plus conformes aux usages contemporains.
Refaire aussi le modèle économique des immeubles
Dans certains cas, l’ensemble du bâtiment repose sur le seul loyer du commerce. Cette situation pèse à la fois sur les commerçants et sur la remise en état des logements. « Quand vous devez amortir tout un immeuble de quatre étages sur la seule cellule commerciale, évidemment, c’est très élevé », a observé Stéphanie Charret. Si les étages redeviennent des logements louables, si l’immeuble retrouve plusieurs sources de revenus, la pression sur le seul commerce peut diminuer. Un T4 au deuxième étage, un T2 au troisième, un local commercial au rez-de-chaussée avec une réserve bien organisée : le modèle économique change. Et avec lui, peut-être, le niveau des loyers commerciaux. Cette lecture rejoint les préoccupations de Claire Mollière. La restauration immobilière n’est pas uniquement une affaire d’habitat. Elle peut aussi devenir un instrument de stabilisation commerciale, en évitant que le commerce supporte seul le coût d’immeubles entiers.
L’adjointe au maire en charge de l’économie de proximité inscrit le sujet commercial dans une réflexion plus large sur la pérennité des activités en cœur de ville. Le problème ne tient pas seulement à la présence ou non de commerces en rez-de-chaussée, mais aux conditions dans lesquelles ces commerces peuvent s’installer, durer et fonctionner. Le commerce pérenne suppose ainsi une stratégie urbaine complète.
Aides, Anah, Agglopolys : accompagner sans renoncer à l’obligation
Les propriétaires concernés ne seront pas seulement placés devant une liste de travaux. Les collectivités veulent aussi les orienter vers les dispositifs existants. L’Anah par exemple. Les services de l’État, Agglopolys et la Ville pourront intervenir selon la nature des dossiers, les revenus, les travaux envisagés et les aides mobilisables. « L’accompagnement de l’Agglomération et des services de l’État, c’est d’abord de s’adresser au bon guichet pour accrocher des aides financières », a expliqué François Thiollet. Des compléments d’Agglopolys peuvent également intervenir.
Mais la nouveauté de l’ORI demeure : l’aide n’efface pas l’obligation. Le propriétaire peut être accompagné, mais il doit avancer. Si les travaux commencent puis s’arrêtent, ou si le dossier ne progresse pas au rythme attendu, la collectivité pourra intervenir davantage. D’autres solutions peuvent aussi être envisagées : vente amiable, mise en relation avec un promoteur, acquisition par la future SPL dans certains cas. La collectivité ne veut pas devenir propriétaire de tous les immeubles concernés. Elle veut disposer d’un outil pour débloquer les situations.
La future SPL Agglopolys Aménagement comme outil opérationnel
La création prochaine d’une société publique locale, SPL Agglopolys Aménagement doit donner aux collectivités un outil capable de porter des opérations complexes : acquisition, portage foncier, réhabilitation, restructuration, revente. François Thiollet l’a indiqué : la SPL pourra intervenir lorsque certains biens devront être rachetés, notamment si les travaux ne sont pas réalisés ou si une opportunité se présente. Elle n’a pas vocation à tout acquérir, mais elle peut devenir le bras opérationnel de la stratégie publique.
L’ORI fixe un cadre. La SPL permettra, dans certains cas, de passer à l’acte immobilier. Elle pourra porter temporairement un bien, conduire ou faire conduire des travaux, puis remettre logements ou cellules commerciales sur le marché. L’opération potentielle autour du 73 rue du Commerce et de deux immeubles voisins pourrait ainsi servir de démonstrateur. L’objectif est de prouver qu’il est possible de transformer des immeubles complexes, de recréer des logements et de proposer des surfaces commerciales plus adaptées.
Une première étape avant une mobilisation plus large
Une concertation plus large doit être organisée dans les mois à venir, avec les habitants, les commerçants, les écoles et les différents services municipaux. Cela avec l’élue Amandine Lebrat, en charge de la démocratie locale. Mais aussi avec d’autres élus selon les sujets : espace public, propreté, accessibilité, sécurité, animation culturelle. « C’est vraiment un sujet très transversal », a déclaré François Thiollet. La Ville et Agglopolys assument que le chantier sera long. Benjamin Vételé l’a dit sans promettre d’effet immédiat : « On ne fera rien en claquant des doigts. C’est aussi un chantier au long cours. » Une dizaine d’années.
*La présentation du dispositif s’est tenue jeudi 21 mai 2026 à l’Hôtel de Ville, en présence de plusieurs élus et responsables municipaux ou communautaires : Benjamin Vételé, adjoint au maire en charge de l’urbanisme, du patrimoine et des finances ; François Thiollet, vice-président d’Agglopolys en charge de l’aménagement, de l’urbanisme, du PLUI, de l’habitat, de l’accueil des gens du voyage et du PCAET ; Claire Mollière, adjointe au maire en charge de l’économie de proximité ; Agathe Gourdault-Montagne, conseillère municipale déléguée à l’Action cœur de ville et à l’ORI ; Stéphanie Charret, responsable du développement commercial de la Ville de Blois ; et Julie Truffer, directrice de l’urbanisme et de l’habitat pour la Ville de Blois et Agglopolys.
