Immobilier : les défis d’un secteur en crise

L’immobilier traverse une période difficile, marquée par une baisse significative des transactions, une contraction de l’accession à la propriété, et des interrogations sur l’avenir du secteur. Face à cette situation complexe, la ministre du Logement, Valérie Létard, s’est exprimée sur Franceinfo de manière exhaustive sur les mesures à venir, en soulignant un besoin pressant de stabilité dans les normes et les règles, mais aussi une volonté affirmée de « pragmatisme » pour accompagner la relance.

Un secteur fragilisé, mais des besoins constants

L’année 2022 a mis en lumière les fragilités du marché immobilier. « Il y a une difficulté dans le secteur de l’immobilier, notamment en ce qui concerne l’engagement dans l’accession à la propriété et les transactions », déclare la ministre. Dans ce contexte, de nombreuses familles, qu’elles soient primo-accédantes ou à la recherche de nouveaux logements, peinent à concrétiser leurs projets. Pourtant, les besoins restent constants, voire augmentent dans certaines zones. « Chacun sait que nous sommes dans un contexte budgétaire difficile, et le logement n’échappera pas aux nécessaires rigueurs budgétaires », admet-elle.

La fin du dispositif Pinel et l’amendement Jolivet

Au cœur des annonces, la confirmations de la suppression du dispositif Pinel, un mécanisme incitatif pour les investisseurs locatifs, qui prendra fin le 31 décembre 2024. Ce dispositif fiscal, qui encourageait la construction via des avantages fiscaux, avait atteint ses limites selon la ministre qui précise : « Le secteur sait depuis longtemps que le Pinel s’arrête en 2024. Il montrait ses limites dans la façon dont il se mettait en œuvre. »

À sa place, plusieurs mesures alternatives sont étudiées, notamment l’amendement Jolivet. Ce dernier, un mécanisme plus ciblé, se veut moins coûteux pour l’État, tout en étant potentiellement plus efficace pour relancer la production de logements. « Tout en économisant beaucoup, on peut avoir des dynamiques », insiste la ministre. Cet amendement propose de soutenir la construction de logements collectifs dans les zones détendues, là où le marché a besoin d’un coup de pouce.

Un prêt à taux zéro élargi pour les primo-accédants

Une autre mesure concerne le prêt à taux zéro (PTZ), un outil essentiel pour les primo-accédants, qui permet de faciliter l’accès à la propriété. Jusqu’à présent, ce prêt était limité aux logements neufs en zone tendue (où la demande excède largement l’offre), mais Valérie Létard annonce une extension du dispositif : « Nous allons permettre aux primo-accédants d’accéder à la propriété sur du neuf comme sur du collectif, sur tout le territoire, qu’il soit en zone tendue ou détendue. »

Cette mesure doit entrer en vigueur dès 2025, avec un amendement visant à compléter le PTZ existant. Selon la ministre, l’objectif est de relancer le marché en facilitant l’accès à la propriété dans toutes les régions, même celles où le marché immobilier est moins saturé. « Il y a une fenêtre de tir pour les primo-accédants », affirme-t-elle, faisant référence à la baisse progressive des taux d’intérêt.

Toutefois, des conditions de ressources resteront appliquées pour bénéficier de ce prêt. « Ce sont des décrets qui fixeront ces conditions, par catégorie de revenus », précise-t-elle. Un petit ajustement pourrait être introduit pour encourager l’acquisition de logements collectifs, mais sans creuser un écart significatif avec l’individuel.

Relancer la construction

Si l’accès à la propriété est une priorité, la ministre rappelle également l’importance de relancer la construction, un secteur en crise. Le gouvernement maintient son objectif de construire 30 000 logements neufs en trois ans, comme le fixait l’ancien Premier ministre Gabriel Attal. Les collectivités, particulièrement impliquées dans cette dynamique, ont reçu des assurances quant à la levée des gels budgétaires. « Nous avons assuré à toutes les collectivités que ces gels seraient levés et que les crédits seraient présents pour les accompagner », insiste la ministre.

Cependant, la crise de la construction n’est pas seulement une question de financement. De nombreux maires et collectivités locales sont confrontés à la loi sur la zéro artificialisation nette (ZAN), qui contraint justement les permis de construire pour préserver les terres agricoles et lutter contre les inondations. Cette loi, issue de la loi Climat, vise à limiter l’artificialisation des sols pour des raisons environnementales, mais elle freine la construction de nouveaux logements. Sur ce point, la ministre pense à des mesures d’assouplissement. « Nous devons assouplir certaines règles pour permettre le développement du foncier nécessaire au logement et à l’industrie. » Des discussions sont en cours avec les collectivités et le Parlement pour trouver des solutions adaptées.

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Le regard des Français sur l’accès au logement

L’accès au logement demeure une préoccupation majeure pour une large majorité de la population. Selon une enquête menée par l’Ifop pour Hexagone en septembre 2024, 82 % des Français estiment qu’il est difficile de trouver un logement aujourd’hui. Parmi eux, 24 % jugent la situation comme « très difficile ». Ce chiffre souligne une dégradation constante des conditions d’accès au logement depuis plusieurs années.

Les freins financiers prédominants

Les obstacles financiers représentent la principale difficulté pour accéder à un logement. Le montant des loyers est évoqué par 95 % des répondants comme un frein majeur. Le prix des logements à l’achat (93 %) et le montant des crédits immobiliers (89 %) viennent compléter ce tableau d’incertitudes économiques.

En dépit de ces difficultés, le soutien à l’implantation de nouveaux logements sociaux reste majoritaire, avec 71 % des Français qui y sont favorables. Toutefois, une fracture notable apparaît lorsqu’il s’agit d’installer ces logements dans leur propre quartier : 44 % des Français y sont opposés, contre seulement 25 % en 2005. Cette opposition est particulièrement marquée chez les propriétaires (50 %), ainsi que parmi les sympathisants des partis politiques de droite (53 % chez Les Républicains et 63 % chez le Rassemblement National).

Une discrimination persistante dans la location

L’enquête révèle également un aspect plus sombre du marché locatif français : les réticences à louer à certaines « minorités ». Plus d’un tiers des propriétaires (37 %) admettent avoir des réticences à louer leur bien à des personnes appartenant à une « minorité », que ce soit en raison de l’origine ethnique (28 %), de la nationalité (26 %) ou de la religion (24 %). Ces chiffres mettent en lumière une discrimination toujours présente dans l’accès au logement, malgré les dispositifs législatifs existants.

Le poids croissant des charges pour les locataires

Outre le coût du logement lui-même, les charges liées à l’habitation, en particulier l’électricité et le gaz, sont perçues comme excessives par 81 % des Français. Cette perception a fortement augmenté depuis 1975 (+38 points), reflet des hausses significatives des prix de l’énergie. De même, les loyers et les charges sont jugés excessifs par 71 % des locataires (+24 points), tandis que 70 % considèrent que les assurances liées au logement sont également trop élevées (+33 points depuis 1975).

Une satisfaction en légère baisse

Malgré ces contraintes, 85 % des Français se disent satisfaits de leur logement, un chiffre en légère baisse par rapport à 2013 (-3 points). Les propriétaires se montrent globalement plus satisfaits que les locataires, avec 93 % de satisfaction chez les premiers contre 74 % chez les seconds. Cette satisfaction s’accompagne toutefois d’une prise de conscience accrue des disparités : les catégories aisées sont 97 % à se dire satisfaites de leur logement, contre 79 % des catégories plus modestes.